Tại Việt Nam hiện nay, cùng với sự phát triển nhanh, mạnh của kinh tế, giá trị bất động sản ngày càng gia tăng, đi kèm theo đó là một loạt các vấn đề pháp lý gắn liền với đất đai mà phổ biến trong số đó chắc chắn là các vấn đề về tranh chấp quyền sử dụng đất.
Các tranh chấp đất đai này gây ra nhiều các tác động tiêu cực ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ pháp luật.
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không thể tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Thủ tục về hoà giải tranh chấp đất đai giúp các bên tranh chấp có thể giải quyết các mâu thuẫn về đất đai một cách hiệu quả, tiết kiệm thời gian và chi phí hơn nếu các bên có thể đi đến thống nhất.
Vậy pháp luật quy định như thế nào về thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai?
Trong bài viết này, Ký sự Luật sư sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này, xin mời các Bạn tham khảo!
Tranh chấp đất đai là gì? Hoà giải tranh chấp đất đai là gì?
– Tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
– Hòa giải tranh chấp đất đai là biện pháp giải quyết tranh chấp về đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc người sử dụng đất với nhà nước để làm hạn chế, chấm dứt các xích mích, mâu thuẫn và đi đến sự thống nhất ý chí bằng việc các bên thương lượng hoặc qua một bên thứ ba trung gian.
Thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai được quy đinh như thế nào?
Trong các trường hợp thông thường thì khi xuất hiện các tranh chấp về đất đai, Nhà nước vẫn ưu tiên và khuyến khích sử dụng các phương thức hoà giải để đạt được sự thống nhất trước khi chuyển qua các phương thức khác để giải quyết, điều này cũng căn cứ dựa trên Khoản 1 Điều 235, Luật Đất Đai 2024, cụ thể:
“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.”
Tuy nhiên, nếu tranh chấp các bên không tự hoà giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hoà giải.
Căn cứ Khoản 2, Điều 235, Luật Đất đai 2024 thì việc hòa giải tranh chấp được thực hiện như sau:
“a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;
đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.”
Chi tiết về việc thủ tục hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được quy định tại Khoản 1 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau:
“a) Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do;
b) Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
c) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải quy định tại điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời người đại diện cộng đồng dân cư quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai; người có uy tín trong dòng họ ở nơi sinh sống, nơi làm việc;
Người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc, công chức Tư pháp – hộ tịch cấp xã; đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh cấp xã; cá nhân, tổ chức khác có liên quan tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
d) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.”
Có thể Bạn quan tâm:
- Trường hợp hoà giải thành:
Căn cứ Khoản 3, Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì :
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp không có ý kiến bằng văn bản thì việc hòa giải tranh chấp thành, nếu có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Căn cứ Khoản 4, Điều 235 Luật Đất đai 2024, trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Trường hợp hoà giải không thành:
Căn cứ Khoản 3, 4 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì :
Khi hòa giải không thành thì Ủy ban nhân dân cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo;
Khi hòa giải thành mà một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Như vậy, trong trường hợp này, các bên có quyền khởi kiện đến TAND để giải quyết, UBND cấp xã có trách nhiệm lập biên bản và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến TAND để giải quyết tranh chấp.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?
Căn cứ tại Điều 236, Luật Đất đai 2024 quy định, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
“Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềntheo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyềntheo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Trong một số trường hợp cụ thể, pháp luật quy định, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tiếp theo.”
Theo đó, căn cứ vào Khoản 2, Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NĐ-CP/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định, cụ thể:
+ Đối với vụ việc tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, thì bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, biên bản hòa giải là căn cứ để UBND cấp trên hoặc Tòa án thụ lý, giải quyết theo điểm b, khoản 1, Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
+ Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất, như tranh chấp về thực hiện quyền, nghĩa vụ trong giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Do đó, việc hòa giải tại UBND cấp xã là không bắt buộc, các bên tranh chấp vẫn có quyền khởi kiện.
Vậy chúng ta có thể thấy các tranh chấp đất liên quan đến “ai là người có quyền sử dụng đất” thì mới bắt buộc phải thông qua thủ tục hoà giải, còn các trường hợp còn lại có thể khởi kiện mà không bắt buộc phải hoà giải trước đó.
Thời gian thực hiện thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai?
Tại Ủy ban nhân dân cấp xã là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hợp lệ (theo Điều 235 Luật Đất đai 2024);
Tại Ủy ban nhân dân cấp huyện không quá 45 ngày; tại Ủy ban nhân dân tỉnh không quá 60 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hợp lệ (theo Khoản 5 Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP)
Trong đó, không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Lưu ý: Đối với các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện quy định được tăng thêm 10 ngày.
