Mua đất viết tay là hình thức giao dịch phổ biến trước đây, nhưng không ít người đang lo lắng về tính hợp pháp của các giao dịch này, đặc biệt là việc cấp sổ đỏ cho đất đã mua.
Theo quy định của pháp luật đất đai, không phải mọi trường hợp mua đất viết tay đều được cấp sổ đỏ. Việc xác định tính hợp pháp của giao dịch và quyền sử dụng đất phụ thuộc vào thời điểm giao dịch, các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và quy định cụ thể của từng giai đoạn pháp luật.
Trong bài viết này, Ký sự Luật sư sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này, xin mời các Bạn tham khảo!
Trước hết, hình thức của hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Thứ nhất, về hình thức hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất:
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực (theo Điều 459, 500, và 502 Bộ luật Dân sự 2015; khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).
– Các giao dịch phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo pháp luật đất đai.
Thứ hai, về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đất đai ( theo Điều 45 Luật Đất đai 2024):
– Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên;
– Đất còn trong thời hạn sử dụng;
– Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Việc mua bán đất đai mà giữa hai bên chỉ thỏa thuận bằng giấy viêt tay sẽ không tuân thủ quy định về mặt hình thức của giao dịch. Tuy nhiên, trong một vài trường hợp đặc thù, giấy viết tay này vẫn có tính pháp lý nếu thoả mãn các quy định của pháp luật. Xin được trình bày rõ ở phần tiếp theo.
Có thể Bạn quan tâm:
Các trường hợp mua đất viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định về các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Và quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, có 03 trường hợp như đã nêu trên khi thực hiện việc mua bán đất bằng giấy viết tay được công nhận mà không cần phải có hợp đồng công chứng, chứng thực.
Ngoài 03 trường hợp này, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho cần phải công chứng, chứng thực để giao dịch không bị vô hiệu.
Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ khi mua bán bằng giấy viết tay được quy định như thế nào?
Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Khoản 19 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 ( Điều 137 Luật Đất Đai năm 2024) và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
– Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
