Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc mua bán và chuyển nhượng hợp đồng nhà ở thương mại đã trở thành một hoạt động phổ biến và quan trọng.
Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch, việc hiểu rõ các điều kiện pháp lý là vô cùng cần thiết. Những điều kiện này không chỉ giúp các bên tránh rủi ro pháp lý mà còn tạo ra một khuôn khổ pháp lý minh bạch, công bằng.
Vậy pháp luật quy định như thế nào về điều kiện mua, bán, chuyển nhượng Hợp đồng Nhà ở thương mại?
Trong bài viết này, Ký sự Luật sư sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này, xin mời các Bạn tham khảo!
Trước hết, Nhà ở thương mại là gì?
Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định:
“ Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.”
Theo đó, tại Điều 24 Luật này quy định nhà ở thương mại có 02 loại:
– Căn hộ chung cư: được thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín , có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
– Nhà ở riêng lẻ: được xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua, bán nhà ở thương mại?
Căn cứ theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 quy định về điều kiện để được phép mua, bán nhà ở thương mại như sau:
– Bên bán phải là chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền thực hiện giao dịch. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán, phải là người đã mua nhà từ chủ đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng hợp đồng. Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tổ chức phải có tư cách pháp nhân.
– Bên mua nếu là cá nhân trong nước, phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không cần đăng ký thường trú tại nơi có nhà. Cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và đủ điều kiện sở hữu nhà theo quy định của pháp luật Việt Nam, không yêu cầu đăng ký tạm trú hay thường trú.
– Bên mua hoặc nhận chuyển nhượng là tổ chức phải có tư cách pháp nhân, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh. Nếu là tổ chức nước ngoài, phải đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu là tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và hoạt động tại Việt Nam.
Điều kiện của Nhà ở thương mại khi tham gia giao dịch mua bán?
Căn cứ theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Nhà ở khi tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Đối với nhà ở hình thành trong tương lai:
+ Không bắt buộc phải có giấy chứng nhận nhưng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua do Sở xây dựng nơi có nhà ở thương mại cấp cho chủ đầu tư;
+Tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cấp có thẩm quyền;
– Đối với nhà ở thương mại có sẵn:
+ Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật;
+ Tại thời điểm mua bán, nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp hoặc đang bị khiếu nại/khiếu kiện về quyền sở hữu; nhà ở đang trong thời hạn sở hữu nếu đối tượng mua bán là nhà ở có thời hạn sở hữu;
+ Tại thời điểm thực hiện giao dịch, nhà ở không thuộc diện bị kê biên để thi hành án hoặc không thuộc trường hợp bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền;
+ Tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cấp có thẩm quyền;
Có thể Bạn quan tâm:
Điều kiện chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại?
Căn cứ theo Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Tổ chức, cá nhân mua nhà từ chủ đầu tư có thể chuyển nhượng hợp đồng cho người khác khi chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.
– Chuyển nhượng phải theo từng căn nhà hoặc căn hộ; nếu hợp đồng có nhiều nhà, phải chuyển nhượng toàn bộ.
– Nếu chỉ chuyển nhượng một số nhà, bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng với chủ đầu tư.
