Giao dịch đất đai là một trong những lĩnh vực nhạy cảm và phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Để thực hiện giao dịch đất đai hợp pháp, cần đáp ứng những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định. Qua đó, không chỉ hạn chế rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong giao dịch.
Vậy pháp luật về đất đai quy định các giao dịch về quyền sử dụng đất như thế nào? Các điều kiện thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất là gì?
Trong bài viết này, Ký sự Luật sư sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu chi tiết về vấn đề này, xin mời các Bạn tham khảo!
Trước hết, các khái niệm của pháp luật đất đai về Người sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 về Người sử dụng đất, cụ thể như sau:
Người sử dụng đất, bao gồm những đối tượng được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp, được chia thành các nhóm sau:
– Tổ chức trong nước: Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng, đơn vị vũ trang, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, và các tổ chức khác theo quy định pháp luật.
– Tổ chức tôn giáo: Bao gồm tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc.
– Cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.
– Cộng đồng dân cư.
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế, và cơ quan liên chính phủ được công nhận tại Việt Nam.
– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Pháp luật đất đai quy định giao dịch về quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ theo Khoản 4, Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định cách hiểu về chuyển giao về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
“Giao dịch về quyền sử dụng đất là trường hợp các bên liên quan thực hiện việc chuyển đổi hoặc chuyển nhượng hoặc tặng cho hoặc cho thuê, cho thuê lại hoặc thừa kế hoặc thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có đầy đủ 08 quyền trên mà phải theo quy định của pháp luật và để được thực hiện thì phải đáp ứng được những điều kiện nhất định.
Các điều kiện để thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất là gì?
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về việc Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
“ a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Có thể Bạn quan tâm:
Ngoài quy định nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện trong các trường hợp theo quy định tại các Điều của Luật Đất đai, cụ thể:
– Khoản 8 Điều 45 (trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất);
– Điều 46 (điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền đất hằng năm);
– Điều 47 (điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp);
– Điều 48 (trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có đi.
